Keine Schönheitsreparaturen an der Wohnung trotz „Renovierungsvereinbarung“ mit Vormieter

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung auch im Falle einer „Renovierungsvereinbarung“ zwischen Mieter und Vormieter unwirksam ist.

Der Beklagte war von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 Mieter einer Wohnung des Klägers, die ihm zu Beginn des Mietverhältnisses in unrenoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren des Vormieters übergeben worden war. Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass der Mieter für die Schönheitsreparaturen verantwortlich war. Am Ende des Mietverhältnisses führte die Beklagte Schönheitsreparaturen durch, die die Klägerin für mangelhaft hielt und deshalb durch einen Maler für 799,89 Euro nacharbeiten ließ. Wegen dieses Betrages machte die Klägerin – unter Aufrechnung mit anderen zwischen den Parteien geltend gemachten Ansprüchen – Schadensersatz für nicht oder fehlerhaft durchgeführte Schönheitsreparaturen geltend.
Die Beklagte hat sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. etwa BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14) berufen, wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenovierten oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, nach § 307 Abs. unwirksam ist. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Kläger vertrat dagegen die Auffassung, dass diese Rechtsprechung hier im Hinblick auf eine zwischen der Beklagten und der Vormieterin im Jahr 2008 abgeschlossene „Renovierungsvereinbarung“ nicht angewendet werden könne. In dieser Vereinbarung hatte der Beklagte eine Reihe von Gegenständen von der Vormieterin übernommen, sich zur Zahlung eines unbestimmten Geldbetrages verpflichtet und die Übernahme der Renovierungsarbeiten zugesagt.
Die Klage war in den Vorinstanzen erfolgreich gewesen. Das Berufungsgericht hatte seine Entscheidung auf die Erwägung gestützt, angesichts der Vereinbarung zwischen dem Beklagten und dem Vormieter sei der Beklagte so zu behandeln, als habe die Klägerin ihm das Mietobjekt renoviert übergeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte (u.a.) seine Kündigungsschutzklage weiter.

Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben.

Nach Auffassung des BGH ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, auch dann unwirksam, wenn sich der Mieter im gegenseitigen Einvernehmen gegenüber dem Vormieter zur Durchführung von Renovierungsarbeiten in der Wohnung verpflichtet hat.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hält die Überwälzung der Verpflichtung des Vermieters aus der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen bei einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, wenn der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Denn eine solche Regelung verpflichte den Mieter zur Beseitigung aller Gebrauchsspuren des Vormieters und führe dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie vom Vermieter selbst erhalten habe.

Diese Grundsätze blieben auch dann anwendbar, wenn sich der betreffende Mieter – wie hier – in einer zweiseitigen Vereinbarung mit seinem Vormieter zur Durchführung von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet habe. Eine solche Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie betreffenden Parteien, d.h. den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie kann daher keinen Einfluss auf die Gültigkeit der im Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem neuen Mieter enthaltenen Verpflichtungen haben; insbesondere nicht in der Weise, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung überlassen.

Vorinstanzen
AG Celle, Urteil des Amtsgerichts vom 25.05.2016 – 14 C 1146/14
LG Lüneburg, Landgerichtsurteil vom 16.11.2016 – 6 S 58/16

31.08.2018