Kündigung eines Wohnraummietvertrags wegen Eigenbedarfs
Anders als im Gewerberaummietrecht benötigt der Vermieter von Wohnraum für eine ordentliche Kündigung stets einen Grund. Dies kann dazu führen, dass ein Wohnraummieter, der sich vertragstreu verhält, praktisch unkündbar ist, es sei denn, der Vermieter kann sich auf den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs berufen. Dieser Kündigungsgrund hat daher im Wohnraummietrecht eine zentrale Bedeutung erlangt.
Der Kündigungstatbestand liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken oder zu Wohnzwecken von Familienangehörigen oder sonstigen Angehörigen benötigt. Ausreichend ist auch eine überwiegende Nutzung zu eigenen beruflichen Zwecken, da auch diese durch Art. 12 GG (Berufsausübungsfreiheit) geschützt sind. Für die Darlegung des Eigenbedarfs soll es ausreichen, wenn der Vermieter vernünftige Gründe für seinen Wunsch angibt und diese Gründe nachvollziehbar sind. Da aber nur eine natürliche Person (Wohnungseigentümer) Eigenbedarf anmelden kann, steht einer juristischen Person die Eigenbedarfskündigung nicht zur Verfügung. Auch eine Eigenbedarfskündigung auf Vorrat wäre unzulässig, der Eigenbedarf muss vielmehr aktuell bestehen. Schließlich kann sich der Vermieter nicht auf Eigenbedarf berufen, wenn er z.B. im Mietvertrag ausdrücklich auf diese Kündigungsmöglichkeit verzichtet hat.
Die Kündigungserklärung muss vom Vermieter oder einer auf Vermieterseite stehenden Person abgegeben werden. Eine Vertretung ist selbstverständlich möglich. Wird die Kündigung jedoch durch einen Bevollmächtigten erklärt, empfiehlt es sich dringend, ein Original des Kündigungsschreibens beizufügen, da der Mieter die Kündigung wegen fehlender Vollmacht sofort zurückweisen kann und die Kündigung damit unwirksam sein kann.
Die Kündigung muss auch dem richtigen Mieter zugehen, bei mehreren Personen auf Mieterseite muss die Kündigungserklärung an alle Mieter gerichtet sein. Dies gilt auch dann, wenn die Mieter nicht mehr in der Mietwohnung, sondern an verschiedenen Orten wohnen. Der Eigenbedarf ist Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung und muss vom Vermieter bewiesen werden.
Der Eigenbedarf muss bereits im Kündigungsschreiben so konkret beschrieben werden, dass er individuell nachvollzogen werden kann. Damit soll der Mieter in die Lage versetzt werden, seine Erfolgsaussichten im Kündigungsrechtsstreit möglichst gut einschätzen zu können. Das Eigenbedarfsinteresse des Vermieters ist gegen das Interesse des Mieters an der Erhaltung seines persönlichen Lebensbereichs, den die Mietwohnung darstellt, abzuwägen. Der Mieter kann der Eigenbedarfskündigung des Vermieters widersprechen und mit Erfolg die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine solche Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären, wobei der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen kann, wenn der Mieter den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses erklärt hat. Der Mieter kann den Widerspruch jedoch auch noch in der ersten mündlichen Verhandlung des Räumungsrechtsstreits erklären, wenn der Vermieter ihn nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie dessen Form und Frist hingewiesen hat. Der Widerspruch muss zunächst nicht begründet werden, der Mieter muss nur auf Verlangen des Vermieters unverzüglich Auskunft über die Gründe des Widerspruchs erteilen. Darüber hinaus kann sich ein Mietverhältnis stillschweigend verlängern, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fortsetzt. Dieser für viele Mieter überraschende Automatismus kann durchbrochen werden, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Wochen seinen entgegenstehenden Willen erklärt und der Fortsetzung des Mietverhältnisses ausdrücklich widerspricht.
Die Beweislast ist so verteilt, dass der Vermieter den Vollbeweis für den von ihm behaupteten Eigenbedarf führen muss. Der Mieter hingegen kann den behaupteten Eigenbedarf mit Nichtwissen bestreiten. Die Beweisregeln können unter Umständen zu überraschenden Ergebnissen vor Gericht führen.
Vor dem Hintergrund sich häufender Fälle vermeintlich missbräuchlicher Eigenbedarfskündigungen werden erhebliche Verschärfungen der Darlegungs- und Beweislast diskutiert. Sollte eine Übertragung der strafprozessualen Erkenntnisse auf die Würdigung der Angaben der Auskunftspersonen zum Eigenbedarf nach den Erkenntnissen der Wahrnehmungs-Aussage-Psychologie vorzunehmen sein und sich damit die Angaben des Vermieters oder der als Zeugen benannten Bedarfspersonen in irgendeiner numerischen Weise als unwahr erweisen, so dürfte der Vollbeweis des behaupteten Eigenbedarfs in der Regel nicht gelingen. Denn was unplausibel erscheint, führt nicht zur vollen richterlichen Überzeugung im Sinne der zivilprozessualen Vorschriften.
Nicht aus den Augen zu verlieren ist auch der Umstand, dass der Vermieter im Falle eines gewonnenen Räumungsrechtsstreits ab Wirksamwerden der Kündigung bis zur tatsächlichen Räumung den Anspruch auf ortsübliche Miete geltend machen kann. Dies ist dann die so genannte Neuvertragsmiete, die insbesondere in angespannten Märkten deutlich über der vom Vermieter gezahlten Vertragsmiete liegen kann. Auch Schadensersatzansprüche kommen in Betracht, wenn nur teilweise vermietete Wohnungen infolge des Rechtsstreits nicht vollständig vermietet werden können und dem Vermieter dadurch Mieteinnahmen entgehen.