Maklerprovision bei Verstoß gegen § 656d BGB vollständig zurückzuzahlen
Ab dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland eine gesetzliche Regelung, die private Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern besser schützen soll: § 656d BGB. Er besagt, dass ein Käufer nur dann zur Zahlung der Maklercourtage verpflichtet werden kann, wenn auch der Verkäufer in gleicher Höhe zur Zahlung herangezogen wird. Damit soll verhindert werden, dass der Maklervertrag nur mit dem Verkäufer geschlossen wird, die Kosten aber vollständig auf den Käufer abgewälzt werden.
In dem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall (Urteil vom 21. März 2024 – I ZR 14/24) kauften die Kläger ein Einfamilienhaus. Die Maklerin hatte nur mit der Verkäuferin einen Maklervertrag geschlossen. Im Exposé hieß es sogar ausdrücklich: „Für den Käufer ist keine Provision zu zahlen.“ Dennoch unterzeichneten die Käufer kurz vor dem Notartermin eine Honorarvereinbarung mit der Maklerin in Höhe von 25.000 €. Gleichzeitig wurde der Kaufpreis entsprechend reduziert – ein scheinbar rein „formaler“ Ausgleich.
Die Entscheidung: Vereinbarung insgesamt unwirksam Der BGH stellte klar: Die Honorarvereinbarung verstößt gegen § 656d BGB und ist daher insgesamt unwirksam. Eine sogenannte geltungserhaltende Reduktion“, bei der die Vereinbarung auf die gesetzlich zulässige Hälfte (hier: 12.500 €) reduziert würde, kommt nicht in Betracht. Der Zweck der Vorschrift, den Verbraucher wirksam zu schützen, könnte sonst leicht unterlaufen werden.
Folge: Die Käufer haben einen vollen Rückzahlungsanspruch gegen die Maklerin in Höhe von 25.000 €.
Was bedeutet das für die Käufer?
Käufer, die keinen eigenen Maklervertrag abgeschlossen haben und dennoch mehr als die Hälfte der Maklerprovision zahlen sollten, können ihr Geld in voller Höhe zurückverlangen.
Das gilt auch, wenn eine entsprechende Vereinbarung freiwillig getroffen wurde – entscheidend ist allein, ob sie den gesetzlichen Vorgaben entspricht.
Fazit: Stärkung des Verbraucherschutzes Der BGH setzt mit seiner Entscheidung ein klares Zeichen: Verstöße gegen § 656d BGB führen zur Unwirksamkeit der gesamten Zahlungsvereinbarung. Eine Heilung durch geltungserhaltende Reduktion oder Umdeutung ist nicht möglich. Käufer sollten daher jede Provisionsabrede sorgfältig prüfen – und sich im Zweifel rechtlich beraten lassen.