Maklervertrag beim Kauf eines Einfamilienhauses kann unwirksam sein
Bundesgerichtshof zur Teilung der Maklerprovision bei Doppeltätigkeit – Bedeutung des erkennbaren Erwerbszwecks und der untergeordneten gewerblichen Nutzung Hintergrund der Entscheidung Mit Urteil vom 21. März 2024 (Az. I ZR 185/22) hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine wichtige Entscheidung zur Anwendung des § 656c BGB getroffen. Im Kern geht es um die Frage, wann ein Objekt als Einfamilienhaus im Sinne dieser Vorschrift anzusehen ist und welche Folgen eine ungleiche Maklerprovision bei einer Doppeltätigkeit des Maklers hat.
Die Klägerin, eine Immobilienmaklerin, hatte von beiden Parteien des Kaufvertrages über ein Einfamilienhaus Provision verlangt – allerdings in unterschiedlicher Höhe. Bereits das Berufungsgericht hatte die Klage abgewiesen, der BGH hat diese Entscheidung nun bestätigt.
Worum ging es im konkreten Fall?
Die Maklerin hatte eine Immobilie vermittelt, die aus einem Einfamilienhaus mit Büroanbau bestand. Sie verlangte von den Käufern eine Provision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises (insgesamt 33.915 €). Mit der Verkäuferseite bestand bereits ein anderer Maklervertrag – allerdings mit einer anderen Provisionshöhe.
Die Käufer verweigerten die Zahlung und bekamen vom Gericht Recht.
Kernaussagen der Entscheidung Erkennbare Wohnnutzung entscheidend: Ob es sich um ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656c BGB handelt, bestimmt sich danach, ob der Makler bei Vertragsschluss erkennen konnte, dass die Immobilie überwiegend Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dienen soll. Eine untergeordnete gewerbliche Nutzung, die im konkreten Fall nur ca. 1/5 der Gesamtfläche ausmachte, ist unerheblich.
Maklervertrag unwirksam bei ungleicher Provision: § 656c BGB schreibt vor, dass bei einer Doppeltätigkeit (Maklervertrag sowohl mit dem Käufer als auch mit dem Verkäufer) die Provision gleich hoch sein muss. Ist dies nicht der Fall, ist der Vertrag mit dem Käufer nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam. Genau dies war hier der Fall.
Als Vertragspartner kommen auch Dritte in Betracht:
Entscheidend ist, dass der Makler letztlich von beiden Seiten beauftragt wurde – auch wenn auf Verkäuferseite nicht der Eigentümer selbst, sondern seine Ehefrau den Maklervertrag abgeschlossen hatte. Der BGH stellte klar, dass in solchen Fällen § 656c BGB analog anzuwenden ist, um eine Umgehung der Verbraucherschutzvorschriften zu verhindern.
Fazit: Makler müssen auf gleichberechtigte Provisionsvereinbarung achten Die Entscheidung stärkt den Verbraucherschutz und gibt Maklern klare Leitlinien an die Hand: Wer als Makler für beide Seiten tätig wird, muss zwingend eine anteilige und gleich hohe Provision vereinbaren. Andernfalls riskiert er die komplette Unwirksamkeit des Vertrages mit dem Käufer.
Gleichzeitig konkretisiert der BGH den Begriff des Einfamilienhauses im Sinne der §§ 656a ff: Eine teilweise gewerbliche Nutzung ist unschädlich, wenn sie nur von untergeordneter Bedeutung ist – entscheidend bleibt der erkennbare Wohnzweck.
Praxistipp: Makler sollten bei Doppeltätigkeit stets dokumentieren, dass der gewerbliche Zweck für sie erkennbar war – und bei abweichenden Provisionshöhen unverzüglich Korrekturen vornehmen. Andernfalls drohen Rückforderungen oder der vollständige Verlust des Provisionsanspruchs.