Schadensersatzpflicht bei unzulässiger Untervermietung (Gewerberäume)
Das Oberlandesgericht München hat entschieden, dass ein Mieter dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn der Mieter den Erlass eines Räumungstitels gegen ihn voraussehen kann und vertragswidrig untervermietet, um die Vollstreckung zu verhindern oder zu erschweren, wobei auch eine persönliche Haftung des Geschäftsführers einer GmbH als Mieter in Betracht kommt.
Der Eigentümer eines Hauses hatte einen Mietvertrag mit einer GmbH abgeschlossen, die die Räume als Pension betreiben sollte. Bereits nach wenigen Monaten war die GmbH mit den Mietzahlungen in Verzug und wurde gekündigt. Es folgte ein Rechtsstreit und auch ein Räumungstitel gegen den Mieter. Kurz vor der Vollstreckung schloss die GmbH einen Untermietvertrag mit einer Aktiengesellschaft ab. In der Folge scheiterte die Vollstreckung, erst nach einiger Zeit konnte der Titel verlängert werden und die Räumung erfolgen.
Die Vermieterin sah in dem Verhalten des Geschäftsführers, der im Übrigen dieselbe natürliche Person war wie der Aufsichtsrat der Aktiengesellschaft als Untermieterin, einen erheblichen Verstoß. Er fordert daher nicht nur von der GmbH als Mieterin die Mietrückstände und den Ersatz des entstandenen Schadens, sondern auch vom Geschäftsführer persönlich.
Da über das Vermögen der Mieterin inzwischen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, ist das Verfahren gegen sie ausgesetzt worden. Das Urteil betraf nur die Ansprüche gegen die Geschäftsführerin.
Das OLG München verurteilte die Geschäftsführerin zum Schadensersatz.
Nach Auffassung des OLG stellt der Abschluss des Untermietvertrages eine sittenwidrige Schädigung zum Nachteil des Vermieters dar. Der Geschäftsführer hafte persönlich für einen Missbrauch der gesellschaftsrechtlichen Haftungsbeschränkung. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages sei das Mietverhältnis bereits gekündigt und die Untervermietung damit rechtswidrig gewesen. Sie sei verwerflich, weil die Räumung bei Abschluss des Untermietvertrags bereits eingeleitet worden sei. Daher sei der Geschäftsführer für dieses Vorgehen persönlich verantwortlich zu machen und müsse einen erheblichen Teil des geforderten Schadensersatzes zahlen.
Ausschlaggebend sei insbesondere gewesen, dass der Geschäftsführer vorsätzlich gehandelt habe, um dem Vermieter weiteren Schaden zuzufügen.
Quelle: Pressemitteilung des DAV MietR 11/2019 v. 01.10.2019