Агентский договор на покупку отдельного дома может быть признан недействительным
Федеральный суд о разделе комиссионного вознаграждения брокера в случае двойной деятельности — значение распознаваемой цели приобретения и подчиненного коммерческого использования Предыстория решения В своем постановлении от 21 марта 2024 года (дело № I ZR 185/22) Федеральный суд (BGH) принял важное решение о применении § 656c BGB. По сути, оно касается вопроса о том, когда недвижимость должна рассматриваться как дом на одну семью по смыслу этого положения, и последствий неравного комиссионного вознаграждения риелтора в случае двойной деятельности со стороны риелтора.
Истец, агент по недвижимости, потребовал комиссионное вознаграждение от обеих сторон договора купли-продажи отдельно стоящего дома — хотя и в разных размерах. Апелляционный суд отклонил иск, но теперь BGH подтвердил это решение.
В чем заключалось конкретное дело?
Агент по недвижимости заключил сделку по продаже недвижимости, состоящей из отдельного дома с офисной пристройкой. Она потребовала от покупателей комиссионные в размере 3,57 % от стоимости покупки (в общей сложности 33 915 евро). С продавцом уже был заключен другой договор на оказание посреднических услуг — правда, с другим размером комиссии.
Покупатели отказались платить, и суд вынес решение в их пользу.
Ключевые положения решения Признанное жилое использование имеет решающее значение: является ли недвижимость домом для одной семьи по смыслу § 656c BGB, определяется тем, мог ли агент по недвижимости в момент заключения договора признать, что недвижимость будет использоваться в основном для проживания одной семьи. Подчиненное коммерческое использование, которое в данном конкретном случае составляло лишь около 1/5 от общей площади, не имеет значения.
Договор с агентом по недвижимости недействителен, если комиссионное вознаграждение неравноценно: Раздел 656c BGB предусматривает, что комиссионное вознаграждение должно быть равным в случае двойной деятельности (агент по недвижимости заключает договор и с покупателем, и с продавцом). В противном случае договор с покупателем считается недействительным в соответствии с § 656c (2) BGB. В данном случае дело обстояло именно так.
Третьи лица также могут рассматриваться в качестве партнеров по договору:
Решающим фактором является то, что агент по недвижимости в конечном итоге был заказан обеими сторонами — даже если со стороны продавца договор о посредничестве заключил не сам владелец, а его жена. BGH разъяснил, что в таких случаях § 656c BGB должен применяться по аналогии, чтобы предотвратить обход правил защиты прав потребителей.
Вывод: брокеры должны обеспечивать равные комиссионные соглашения Решение усиливает защиту прав потребителей и дает брокерам четкие указания: каждый, кто выступает в качестве брокера для обеих сторон, должен договориться о пропорциональном и равном комиссионном вознаграждении. В противном случае они рискуют получить полную недействительность договора с покупателем.
В то же время BGH уточняет термин «дом на одну семью» в значении разделов 656a и последующих: частичное коммерческое использование не представляет опасности, если оно имеет лишь второстепенное значение — решающим остается признанное жилое назначение.
Практический совет: Агенты по недвижимости должны всегда документально подтверждать, что коммерческая цель была для них очевидна в случае двойной деятельности, и немедленно вносить исправления в случае отклонения размера комиссионных. В противном случае существует риск предъявления претензий или полной потери права на получение комиссионного вознаграждения.