Комиссия риэлтора подлежит возврату в полном объеме в случае нарушения § 656d BGB
С 23 декабря 2020 года в Германии начнет действовать закон, направленный на более эффективную защиту частных покупателей квартир и домов на одну семью: раздел 656d BGB. Она гласит, что покупатель может быть обязан оплатить комиссионные агента по недвижимости только в том случае, если продавец также обязан выплатить такую же сумму. Это сделано для того, чтобы предотвратить заключение договора на оказание посреднических услуг только с продавцом, но при этом полностью переложить расходы на покупателя.
В деле, рассмотренном Федеральным судом справедливости (BGH) (решение от 21 марта 2024 года — I ZR 14/24), истцы купили отдельно стоящий дом. Агент по недвижимости заключил с продавцом только брокерский договор. В договоре даже было прямо указано: «Покупатель не получает комиссионных». Тем не менее, незадолго до назначения нотариуса покупатели подписали с агентом по недвижимости договор о вознаграждении в размере 25 000 евро. При этом цена покупки была соответственно снижена — казалось бы, чисто «формальный» расчет.
Решение: соглашение недействительно в целом. BGH разъяснил: соглашение о гонораре нарушает § 656d BGB и поэтому недействительно в целом. О так называемом «уменьшении, сохраняющем действительность», при котором сумма соглашения была бы уменьшена до допустимой законом половины (здесь: 12 500 евро), не может быть и речи. Цель этого положения — эффективная защита потребителя — может быть легко подорвана.
Следствие: покупатели имеют право требовать от риэлтора полного возмещения в размере 25 000 евро.
Что это означает для покупателей?
Покупатели, которые не заключили собственный договор с маклером и, тем не менее, заплатили более половины маклерской комиссии, могут потребовать свои деньги обратно в полном объеме.
Это касается и тех случаев, когда соответствующее соглашение было заключено добровольно — решающим фактором является только то, соответствует ли оно требованиям законодательства.
Вывод: усиление защиты прав потребителей Своим решением BGH подает четкий сигнал: Нарушение § 656d BGB влечет за собой недействительность всего платежного соглашения. Исправить это путем сокращения или нового толкования, сохраняющего действительность договора, невозможно. Поэтому покупатели должны тщательно изучать каждый договор комиссии и в случае сомнений обращаться за юридической помощью.