Расторжение договора аренды жилого помещения на основании личного пользования (Eigenbedarf)

Расторжение договора аренды жилого помещения на основании личного пользования
В отличие от законодательства о коммерческой аренде, арендодателю жилой недвижимости всегда нужна причина для обычного расторжения договора. Это может привести к тому, что договор найма жилого помещения, заключенный в соответствии с условиями договора, практически не подлежит расторжению, если только наймодатель не сошлется на причину расторжения договора в связи с личным пользованием. Поэтому данное основание для расторжения договора стало играть центральную роль в законодательстве о найме жилых помещений.

Основания для расторжения договора существуют, если арендодатель нуждается в квартире для собственных целей проживания или для целей проживания членов семьи или других родственников. Достаточно также преимущественного использования квартиры в профессиональных целях, поскольку они также защищены статьей 12 Конституции Германии (свобода заниматься профессиональной деятельностью). Для объяснения личного требования будет достаточно, если домовладелец укажет разумные причины своего желания и эти причины будут понятны. Однако, поскольку личные требования может предъявлять только физическое лицо (владелец квартиры), юридическое лицо не имеет возможности расторгнуть договор аренды по личным причинам. Также нельзя иметь в запасе расторжение договора для личного пользования; личное пользование должно быть текущим. Наконец, арендодатель не может претендовать на использование в личных целях, если, например, он прямо отказался от этой возможности расторжения договора в договоре аренды.

Уведомление о расторжении договора должно быть подано арендодателем или лицом на его стороне. Представительство, конечно, возможно. Однако если о расторжении договора заявляет уполномоченный представитель, настоятельно рекомендуется приложить оригинал письма о расторжении договора, так как арендатор может сразу же отказаться от расторжения договора из-за отсутствия доверенности, что сделает расторжение договора недействительным.
Уведомление о расторжении договора также должно быть получено надлежащим арендатором. Если арендаторов несколько, уведомление о расторжении договора должно быть адресовано всем арендаторам. Это также относится к случаям, когда арендаторы больше не проживают в арендуемой недвижимости, но находятся по разным адресам. Для того чтобы уведомление о расторжении договора аренды было действительным, арендодатель должен доказать, что имущество необходимо ему для личного пользования.

Личное требование должно быть описано в письме о расторжении договора таким образом, чтобы его можно было понять индивидуально. Это необходимо для того, чтобы арендатор мог оценить свои шансы на успех в иске против расторжения договора аренды. Интерес арендодателя в личном пользовании должен быть сопоставлен с интересом арендатора в сохранении его личной сферы, которую представляет собой арендованная квартира. Арендатор может опротестовать уведомление арендодателя о расторжении договора по личной необходимости и успешно требовать продолжения договора аренды, если расторжение договора будет означать для него, его семьи или другого члена его семьи трудности, которые не могут быть оправданы даже после рассмотрения законных интересов арендодателя. Такие трудности также существуют, если подходящее альтернативное жилье не может быть получено на разумных условиях.
Возражение арендатора против расторжения договора должно быть заявлено в письменной форме, при этом арендодатель может отказаться от продолжения договора аренды, если арендатор не заявил о своем несогласии по крайней мере за два месяца до окончания срока аренды.

Однако арендатор может заявить о своем возражении и в ходе первого устного слушания спора о выселении, если арендодатель не сообщил арендатору заблаговременно до истечения срока подачи возражения о возможности подачи возражения, его форме и сроке. Возражение не обязательно должно быть изначально обосновано; арендатор должен лишь незамедлительно предоставить информацию о причинах возражения по требованию арендодателя. Кроме того, договор аренды может быть молчаливо продлен, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после окончания срока аренды. Этот автоматический процесс, ставший неожиданностью для многих арендаторов, может быть прерван, если арендодатель в течение двух недель заявит о своем противоположном намерении и прямо выскажется против продолжения договора аренды.

Бремя доказывания распределяется таким образом, что арендодатель должен предоставить полное доказательство личной необходимости, о которой он заявляет. Арендатор, с другой стороны, может оспорить предполагаемую личную потребность, не зная о ней. Правила доказывания при определенных обстоятельствах могут привести к неожиданным для суда результатам.
В связи с ростом числа дел о якобы неправомерном расторжении договора по причине личной необходимости обсуждается вопрос о значительном ужесточении бремени представления и доказывания. Если результаты уголовного разбирательства будут перенесены на оценку информации, предоставленной ответчиками относительно их собственных потребностей, и если информация, предоставленная арендодателем или названными свидетелями, окажется неправдивой в любом количественном отношении, то полное доказательство предполагаемой личной потребности вряд ли будет успешным. Это связано с тем, что неправдоподобность не приводит к полному судебному убеждению в смысле гражданских процессуальных норм.

Важно также не упускать из виду тот факт, что в случае удовлетворения иска о выселении арендодатель может потребовать арендную плату, которая обычно взимается за аналогичную недвижимость в данном районе с момента вступления в силу расторжения договора до момента фактического выселения. В этом случае речь идет о так называемой новой договорной арендной плате, которая, особенно в условиях жесткого рынка, может быть значительно выше договорной арендной платы, выплачиваемой арендодателем. Иски о возмещении убытков могут быть рассмотрены и в том случае, если в результате судебного спора не удается полностью сдать в аренду только частично сданные квартиры, в результате чего арендодатель теряет доход от аренды.